내 집 마련의 기쁨도 잠시, 계약 후 30일 이내에 마주해야 하는 가장 큰 산이 바로 '자금조달계획서'입니다. 단순히 돈을 어디서 구했는지 적는 것이 아니라, 국세청이 보고 있는 '세금 탈루 혐의'가 없는지를 스스로 증명해야 하는 서류입니다.

잘못 작성하면 과태료는 물론, 증여세 폭탄까지 맞을 수 있습니다. 오늘은 부적격 판정을 피하고 안전하게 신고를 마치는 작성법 A to Z를 정리해 드립니다.

1. 자금조달계획서, 누가 언제 내야 할까?

모든 부동산 거래에 필요한 것은 아닙니다. 하지만 수도권 대부분은 해당될 가능성이 높습니다. 2025년 기준, 아래 조건에 해당한다면 필수 제출 대상입니다.

※ 팁: 규제지역 여부는 '토지이음' 사이트에서 주소를 검색하면 즉시 확인할 수 있습니다.

2. '소명' 피하는 핵심 작성 꿀팁 (자기자금 vs 차입금)

작성의 핵심은 '자금의 출처를 명확히 쪼개는 것'입니다. 뭉뚱그려 적으면 국세청의 AI 분석 시스템(PCI)에 포착될 확률이 높아집니다.

① 자기자금 (내가 모은 돈)

예금액, 주식 매도액, 증여/상속받은 금액 등이 포함됩니다. 가장 중요한 것은 '현금 등 그 밖의 자금' 칸을 비워두는 것입니다.

• 금융기관 예금액: 통장 잔고 증명서로 입증 가능한 금액만 기재하세요.
• 주식/채권: 매도 후 현금화된 금액 기준입니다.
• 증여/상속: 이미 세금 신고를 마친 금액이어야 안전합니다.

② 차입금 (빌린 돈)

대출이나 전세 보증금이 여기에 해당합니다. 특히 부모님께 돈을 빌리는 경우(그 밖의 차입금)가 가장 위험합니다.

3. 필수 증빙서류 리스트 (Checklist)

계획서에 적힌 금액은 반드시 아래 서류로 '0원' 단위까지 맞춰야 합니다. 서류가 미비하면 등기 접수가 거절될 수 있습니다.

• 예금잔액증명서: 은행 발급 (인터넷 뱅킹 가능)
• 주식거래내역서: 증권사 발급 잔고 증명
• 소득금액증명원: 국세청 홈택스 발급 (연봉 등 소득 증빙)
• 부동산매매계약서: 기존 주택 처분 시
• 금융거래확인서: 대출 실행 시 은행 발급

자주 묻는 질문 (FAQ)